amlakazimi

​

مسكن موضوعي است كه همه‌ي افراد روزي با آن درگير بوده يا خواهند شد. همه‌ي ما در خانه‌هايي زندگي مي‌كنيم كه يا آن‌ها را خريده‌ايم و يا اجاره كرده‌ايم؛ به هرحال سر و كار هركسي روزي به بنگاه‌هاي املاكي خواهد افتاد. به همين خاطر ميزاني از آگاهي اوليه درباره‌ي اصطلاحات رايج بازار مسكن در آن براي همه‌ي افراد ضروري به نظر مي‌رسد.

هنگامي كه با مشاوران املاك درباره‌ي يك ملك صحبت مي‌كنيم كلماتي را از آن‌ها مي‌شنويم كه تا به حال نشنيده بوديم و برايمان تازگي دارد. به علاوه، بعضي از كلمات هستند كه بارها آن‌ها را شنيده‌ايم اما از معناي واقعي آن‌ها بي‌خبريم. منظور از معناي واقعي معنايي است كه كلمات از نظر جايگاه حقوقي دارند. به همين خاطر در دپارتمان بزرگ عظيمي تصميم گرفتيم ۱۰ مورد از اصطلاحات رايج بازار مسكن را براي شما توضيح دهيم.

با دانستن اين اصطلاحات خريد ملك در اصفهان براي شما آسان تر مي شود.

۱- اجاره
قراردادي است كه بر اساس آن يك طرف معامله به نام مؤجر بخشي از مال يا دارايي خود را در ازاي دريافت اجاره بها از طرف ديگر به نام مستأجر، در اختيار او قرار مي‌دهد. اگرچه اجاره‌ بيشتر در بازار مسكن كاربرد دارد، اما اختصاصي به آن ندارد و براي اموال منقول مانند خودرو نيز به كار مي‌رود. اگر شخصي به جاي مسكن يا خودرو، نيروي كار خود را در اختيار ديگري قرار دهد و در مقابل آن اجرت دريافت كند، به او اجير و به شخص اجاره‌كننده، مستأجر مي‌گويند.

​

۲- اظهارنامه
متني مكتوب است كه بر اساس قانون تنظيم مي‌شود و به موجب آن شخص نويسنده، تقاضاي قانوني‌اش را در آن ثبت مي‌كند و توسط مأمور قانون به طرف ديگر اعلام مي‌شود. به عنوان مثال در بازار مسكن ممكن است مستأجر مبلغ اجاره مسكن را به مدت چند ماه پرداخت نكرده باشد؛ آنگاه شخص مؤجر حق دارد كه با پر كردن اظهارنامه و ابلاغ آن به مستأجر، از او بخواهد تا نسبت به پرداخت معوقات اقدام كند.

۳- مجهول المالك
املاك مجهول المالك در بازار مسكن به املاكي گفته مي‌شود كه در هنگام نصب پلاك در دفتر توزيع اظهارنامه به نام شخص يا اشخاصي معرفي گرديده اما تا به حال از طرف مالك يا وكيل قانوني او درخواستي براي اين موضوع به ثبت نرسيده باشد.
كساني كه قصد تصرف قانوني اين املاك را دارند بايد با توجه به دفاتر توزيع اظهارنامه در ادارات ثبت اسناد درخواست ثبت اينگونه ملك‌ها را بنمايند.

املاك مجهول المالك در بازار مسكن به املاكي گفته مي‌شود كه در هنگام نصب پلاك در دفتر توزيع اظهارنامه به نام شخص يا اشخاصي معرفي گرديده اما تا به حال از طرف مالك يا وكيل قانوني او درخواستي براي اين موضوع به ثبت نرسيده باشد.

۴- مشاع
در بازار مسكن اگر يك ملك چند مالك داشته باشد، هركدام ميزان معيني از سهم را در آن ملك دارند؛ اما برخي از قسمت‌ها مانند راه پله، پشت بام، حياط و… به صورت اشتراكي هستند كه اصطلاحاً به آن‌ها مشاع مي‌گويند. مشاعات نيز جمع كلمه‌ي مشاع است كه به مجموع بخش‌هاي اشتراكي گفته مي‌شود.

۵- افراز
اگر يكي از مالكان ملك مشاع با شركاي ديگر كنار نيايد و بخواهد سهم خود را از بخش‌هاي اشتراكي بگيرد، بايد دعوايي را مبني بر تقسيم بخش مذكور اقامه كند كه به اين تقسيم كردن اصطلاحاً افراز مي‌گويند. ملك مفروز ملكي است كه افراز شده باشد؛ يعني در ابتدا مشاع بوده و بعد از حالت اشتراكي خارج شده است.

۶- پايان كار
هرگاه كار ساخت و ساز يك ساختمان به پايان برسد، شهرداري بايد آن را تأييد كند. به گواهي تأييد شهرداري براي اتمام ساخت و ساز يك ساختمان، گواهي پايان كار گفته مي‌شود. در بازار مسكن گواهي پايان كار يكي از گواهي‌هاي مهم محسوب مي‌شود كه هيچ ملكي بدون آن حق ثبت سند را ندارد. همچنين كاربري ملك در گواهي پايان كار تعيين مي‌شود. براي أخذ گواهي پايان كار بايد خلافي و عوارض مربوطه را پرداخت كرده باشيد و در ساخت و ساز ملك هم كاملاً بر اساس ضوابط و مقررات اعلام شده از سوي شهرداري باشد.

۷- تصرف عدواني
اگر مال يا ملكي به صورت غير قانوني و بدون رضايت مالك از تصرف او خارج شود، اين موضوع اصطلاحاً تصرف عدواني ناميده مي‌شود. به عنوان مثال در بازار مسكن اگر شخصي بدون رضايت مالك مسكن آن را تصرف كرده و در آن زندگي كند، مي‌گويند تصرف عدواني صورت گرفته است.

۸- تفكيك املاك
اگر يك ملك يكپارچه به قطعات كوچكتري تقسيم شود، اصطلاحاً مي‌گويند كه ملك تفكيك شده است. اگر ملك چند مالك داشته باشد تمام آن‌ها بايد براي انجام تفكيك مورد نظر توافق داشته باشند. در بازار مسكن ملك تفكيكي پس از تفكيك قانوني با يك ملك مستقل تفاوتي ندارد و براي آن سند جداگانه صادر مي‌شود.

۹- سرقفلي
سرقفلي براي املاك تجاري موضوعيت دارد و عبارت است از درجه‌ي معروف بودن يا مشهور بودن يك مكان تجاري به يك فعاليت خاص. سرقفلي جزيي از دارايي‌هاي نامشهود محسوب مي‌شود و معنايي مشابه صاحب امتياز دارد.

سرقفلي به طور جداگانه در معاملات بنا منتقل مي‌شود.

۱۰- عرصه و اعيان
در بازار مسكن به زميني كه يك ملك در آن ساخته مي‌شود عرصه و به بخش‌هاي ساختماني ساخته شده در آن اعيان گفته مي‌شود. اعيان از نظر حقوقي هر آن چيزي است كه در يك زمين ساخته شده باشد. به عنوان مثال در مجتمع‌هاي آپارتماني به زميني كه واحدها در آن بنا نهاده شده‌اند، عرصه و به واحدهاي ساخته شده اعيان مي‌گويند.

​

با افزايش و توسعه زندگي شهرنشيني به تبع آپارتمان نشيني بالخصوص در شهر هاي بزرگ مسائل و مشكلات زيادي را به وجود آورده است. آپارتمان يا ساختمان هايي كه تعداد ساكنين و واحد هاي آن متعدد است اغلب با مشكلات بيشتري رو درو هستند و تصميم گيري در خصوص مشكلات و مسائل ساختمان بنظر سخت تر مي آيد از همين روي متاسفانه مراجع قضايي با افراد و پرونده هاي زيادي در اين خصوص مواجه است. قانونگذار با تصويب قوانين متعدد از جمله قانون تملك آپارتمان ها و قانون روابط موجر و مستاجر و غيره سعي در پيشگيري و حل اين مشكل نمود تا افراد با رعايت اصول و قواعد آن بتوانند با هم هماهنگ و هم نظر شوند براي  برقراري و حفظ نظم در ساختمان تا مشكلات ناشي از آپارتمان نشيني حل گردد. يكي از مسائلي كه همواره وجود دارد هزينه هاي ساختمان و سوالات پيش رو ساكنين است كه چه كسي مسئول و موظف به پرداخت هزينه هاي ساختمان يا شارژ ساختمان است ؟ در واقع هدف دپارتمان املاك عظيمي در اين مقاله پاسخ به سوالات زير است:

آيا حتما بايد فرد مالك باشد ؟ در ملك سكونت داشته باشد ؟ يا مستاجر و يا ساكن در ملك وي مسئول پرداخت هزينه ها ساختمان به ميزان سهمشان است ؟ قانونگذار مالك را مسئول پرداخت هزينه ساختمان مي داند يا مستاجر را ؟ كداميك از هزينه هاي ساختمان بر عهده مالك و كداميك بر عهده مستاجر مي باشد ؟ پاسخ كليه سوالات با توجه به متن قانون قابل پاسخگويي مي باشد . در واقع قانونگذار در قوانين به طور كلي نه تنها مالك آپارتمان را موظف به پرداخت هزينه هاي مشترك ساختمان دانسته بلكه فرد استفاده كننده از ملك مانند مستاجر را نيز مسئول پرداخت هزينه هاي ساختمان دانسته است . به همين دليل در اين مقاله هدف گروه بزرگ مشاورين املاك عظيمي بررسي مسئول پرداخت هزينه هاي ساختمان مالك يا مستاجر و مسئوليت مشترك مالك و مستاجر در برابر مدير ساختمان مي پردازيم  .

مسئول پرداخت هزينه هاي ساختمان مالك يا مستاجر
براي آگاهي به اين مسئله كه چه كسي مسئول پرداخت هزينه هاي ساختمان مالك يا مستاجر بايد گفت بر طبق قانون مدني و قانون روبط موجر و مستاجر و ساير قوانين به تفكيك به بررسي هزينه ها و نحوه تقسيم آن مي پردازيم .
بر طبق ماده 486 قانون مدني " تعميرات و كليه مخارج كه در عين مستاجره نياز و لازم است براي استفاده از ملك به عهده مالك است مگر آن كه خلافش شرط شده باشد مثلا براي استفاده از خانه اجاره اي نياز است اشپزخانه كابينت شود كه بايد مالك هزينه آن را بدهد مگر اينكه در قرارداد اجاره مستاجر هزينه نصب كابينت را بر عهده گرفته باشد يا عرف جامعه برخلاف اين باشد كه بر عهده مالك است نه مستاجر و همچنين است آلات و ادواتي كه براي امكان استفاده از ملك اجاره اي لازم مي باشد . "
قانونگذار براي اين مسئله كه به طور كلي مالك را مسئول پرداخت هزينه ساختمان مي داند يا مستاجر را  بر طبق ماده 10 قانون روابط موجر و مستاجر اين گونه بيان مي كند كه " تعميرات كلي و اساسي مورد اجاره كه مربوط به اصل بنا و يا تاسيسات عمده ي منصوبه در آن از قبيل دستگاه هاي حرارت مركزي و تهويه و آسانسور باشد به عهده موجر است و تعميرات جزئي و همچنين تزيين و تعميري كه مربوط به استفاده بهتر از مورد اجاره باشد با مستاجر خواهد بود مگر آنكه در قرارداد  به صورت ديگري شرط شده باشد . "

پس به طور كلي مي توان گفت كه هزينه هاي اساسي و براي استفاده از ساختمان و تعمير ساختمان براي اينكه آن ملك قابليت استفاده داشته باشد بر عهده مالك آن خانه است ولي اگر هزينه هاي جزئي مربوط به استفاده بهتر و غير ضرور باشد بر عهده مستاجر ملك مي باشد . به عنوان مثال : خانه اي داراي رنگ مناسبي و مستاجر كاغذ ديوار مي خواهد در اين صورت مالك موظف به انجام كاغذ ديواري نيست مگر مستاجر خودش بخواهد انجام دهد.

مسئوليت مشترك مالك و مستاجر در برابر مدير ساختمان
براي بررسي اينكه چه كسي مسئول در پرداخت هزينه ها در برابر مدير ساختمان است و يا اگر هزينه هاي را پرداخت نكند مستاجر آيا مدير مي تواند به مالك مراجعه كند كه براي پاسخ به اين سوال بايد گفت كه مسئوليت مشترك مالك و مستاجر در برابر مدير ساختمان براساس ماده 23 آيين نامه اجرايي قانون تملك آپارتمان ها چنانچه به موجب اجاره نامه يا قرارداد خصوصي پرداخت هزينه هاي مشترك به عهده ي مالك باشد و مالك از پرداخت استنكاف نمايد مستاجر مي تواند از محل مال الااجاره هزينه هاي مربوط را پرداخت كند در صورتي كه پرداخت هزينه هاي جاري مشترك به عهده ي استفاده كننده باشد و از پرداخت استنكاف كند مدير يا مديران مي توانند علاوه بر مراجعه به استفاده كننده به مالك اصلي نيز مراجعه نمايند .
پس بنابراين اگر يكي از واحد هاي يك آپارتمان كه اجاره داده شده است و مستاجر استفاده كننده از آن واحد است هزينه هاي مشترك كه بايد پرداخت شود را پرداخت نكند مي توان گفت بر طبق اين تبصره مسئوليت مالك و مستاجر تضامني است يعني اگر مالك پرداخت نكرد مدير با مراجعه به مستاجر مي تواند هزينه را درخواست كند و اگر مستاجر پرداخت نكند مدير براي دريافت هزينه مي تواند به مالك مراجعه كند تا هزينه هاي مشخص را دريافت نمايد .

دپارتمان املاك عظيمي اميدوار است با انتشار اين مقاله توانسته باشد تا حدي به پرسش هاي ذهني شما پاسخ داده باشد و به شما در خريد ملك در اصفهان كمك كرده باشد.

در اين مقاله قصد داريم طبق سال ها تجربه تيم وكلاي املاك گروه بزرگ مشاورين املاك عظيمي به ۱۰ قانون حقوقي مهم كه لازم است هر مستاجري بداند بپردازيم پس با ما همراه باشيد و با دقت بخوانيد.

۱. پرداخت هزينه هاي خانه اجاره اي
ماده ۴۸۶ در اين باره مقرر مي دارد كه تعميرات و كليه مخارجي كه در عين مستاجره براي استفاده از آن لازم باشد به عهده مالك يا موجر است.

لذا بايد گفت كه آن تعميراتي كه به خود عين ملك اجاره اي ربطي پيدا نمي كند با مستاجر است و به موجر يا مالك ارتباطي پيدا نمي كند. براي مثال اگر حين اجاره شير آب يا سيستم گرمايشي يا سرمايشي يا لامپ هاي خانه و موارد ديگر به مشكلي بربخورد با مستاجر است و بايد هزينه هاي آن را پرداخت كند.

اما براي مثال اگر در همان ابتداي اجاره كه مستاجر خانه را بازديد ميكند و از خرابي بعضي امكانات مطلع مي شود مي تواند از مالك بخواهد كه آنها را تعمير كند و سپس تحويل دهد. اما تعميراتي كه به ملك ربط پيدا كند متوجه مالك خواهد بود؛ براي مثال سقف خانه در اثر باران و كيفيت بد ايزوگام يا آسفالت پشت بام اشكال پيدا كرده در اينجا تعمير بر عهده موجر خواهد بود.

۲. انجام كارهاي اضافي و تزئينات در واحد اجاره اي
نكته اي كه بايد به آن دقت كرد اين است كه اگر فرد مستاجر هزينه هايي را براي ملك انجام دهد يا مثلا تزييناتي را براي ملك كه جدا نشدني است انجام دهد و از مالك و موجر اذن نداشته باشد هزينه آن را نمي تواند مطالبه كند.

مگر در مواردي مثل مثال بالا (سقف و ديوار) كه باعث سختي زندگي شود و اذن و دسترسي به موجر نباشد تا اجازه گرفته شود لذا مستاجر مي تواند آن تعميرات را انجام دهد و هزينه هاي آن را از موجر دريافت كند. پس بايد دانست مستاجر بابت تغييراتي كه در ملك مي دهد حق مطالبه هزينه اي را از موجر ندارد مگر از قبل اجازه گرفته باشد البته همين تغييرات و دخالت در ملك ممكن باعث شود موجر حق فسخ پيدا كند.

۳. تلف شدن واحد اجاره اي
نكته ديگري كه چند سالي است گويا متداول شده است اين است كه اگر به عنوان مستاجر محلي را اجاره كرده ايد چه به عنوان سكونت يا چه به عنوان مغازه، طبق ماده ۴۸۳ قانون مدني اگر در مدت اجاره در اثر حادثه اي مثل زلزله كه چند سالي است در ايران مناطق مختلف را تهديد ميكند آن عين اجاره شده خراب شود يا تلف شود اجاره از زماني كه آن حادثه رخ داده است منحل مي شود و ديگر مستاجر تكليفي به دادن اجاره بها ندارد و ميتواند پول وديعه اي را كه داده نيز پس بگيرد و در جايي ديگر واحدي را اجاره كند.

۴. ذكر مدت در قرارداد اجاره
در قرارداد اجاره بايد دقت كرد كه مدتي براي آن ذكر شود و ذكر مدت در قرارداد علت اصلي صحيح بودن آن به حساب مي آيد زيرا در غير اين صورت آن اجاره باطل خواهد بود اثر باطل بودن متوجه مستاجر خواهد بود و ممكن است به ناحق محكوم به پرداخت خساراتي گردد كه مستند به وي نيست.

لذا لازم است در اين زمينه قراردادي صريح نوشته شود و مدت اجاره براي مثال يك سال در آن ذكر شود.

۵. عيب در مال اجاره اي
ماده ۴۷۸ مقرر ميدارد كه اگر عين اجاره اي عيب داشته باشد يا معيوب باشد مستاجر مي تواند به علت اين عيب قرارداد را فسخ كند اما اگر موجر عيب پيش آمده را تعمير كند و از آن رفع عيب كند ديگر براي مستاجر حق فسخي پيش نخواهد آمد.

ماده ۴۷۸:

هر گاه معلوم شود عين مستأجره در حال اجاره معيوب بوده مستأجر مي ‌تواند اجاره را فسخ كند يا به همان نحوي كه بوده است اجاره را با تمام اجرت قبول كند ولي اگر موجر رفع عيب كند به نحوي كه به مستأجر ضرري نرسد مستأجر حق فسخ ندارد.

۶.  اجاره مالي كه شراكتي است.
در اجاره بايد دقت كرد كه اگر ملكي را اجاره مي كنيد بدانيد آن ‌مال متعلق به چند نفر است؟ آيا در مالكيت مشاع و مشترك است يا خير تنها و تنها يك‌ مالك دارد. دانستن اين نكته به اين علت است كه اگر ملكي را اجاره كنيد و چند مالك داشته باشد و يكي از مالكين بدون اجازه ديگري ملك را به شما اجاره داده باشد شريك ديگر مي تواند خلع يد شما را از دادگاه تقاضا كند و شما متحمل خسارات زيادي شويد. اين امر را ماده ۴۷۵ قانون مدني مقرر كرده است.

اجاره مال مشاع جايز است؛ ليكن تسليم عين مستأجره موقوف است به اذن شريك.

۷. فوت مستاجر يا موجر و تكليف اجاره
عقد اجاره عقدي لازم است و با فوت موجر يا مستاجر قرارداد اجاره تا پايان مدت باقي و پابرجاست. مگر آنكه اين امر در قرارداد قيد گردد كه در صورت فوت مستاجر يا مالك اجاره منحل شود. اما در غير اين صورت در حالتي كه مستاجر فوت شود اجاره به وراث وي مي رسد.

 ۸. انجام تغييرات توسط موجر
در قرارداد اجاره طرف توافق حاصله مستاجر مالك‌ منافع شده است و در آن مدت از آن استفاده كامل خواهد كرد. در اينجا بايد به عنوان يك مستاجر حقوق خود را بدانيد كه يكي از آن ها اين است كه موجر نمي تواند در مدت اجاره تغييري در عين اجاره اي انجام دهد. براي مثال موجر نمي تواند به اين دليل كه الان مصالح ساختماني ارزان شده و قرار است بعدا گران شود و از قبل قصد داشته ملك اجاره اي را تغييراتي بدهد، اين كار را انجام دهد؛ زيرا مستاجر حق دارد كه از عين مستاجره استفاده كند و موجر حق اين تغييرات و مزاحمت را ندارد.

مگر آنكه تعميراتي اساسي لازم‌ آيد كه اگر انجام نشود به ملك‌ موجر خسارات و زيان وارد مي شود كه در اينجا موجر طبق قانون حق دارد آن تعميرات را انجام دهد و اگر مستاجر اين اجازه تعميرات را به موجر ندهد حق فسخ خواهد داشت.

۹‌. عيب دار شدن عين‌ مستاجره يا خراب شدن عين‌ مستاجره
در قانون، مستاجر امين تلقي مي شود و به اين امين بودن احكامي بار مي شود. مثل اين كه اگر در عين مستاجره خرابي به وجود آيد وي مسئول نخواهد بود؛ مگر آنكه ثابت شود در نگهداري آن تعدي و تفريط كرده است. براي مثال اگر مستاجر در اثر كوتاهي كه داشته فرزندش كوچكش با اشيائي به در و ديوار و رنگ آميزي و تزئيات و دكوراسيون ملك‌آسيبي بزند در اينجا به علت كوتاهي مقصر خواهد بود و ضامن خسارات مي باشد.

۱۰. شرط كردن ضمن اجاره
در ضمن اجاره مستاجر و موجر ممكن است شروط و توافقات فرعي داشته باشند؛ براي مثال مستاجر ممكن است شرط كند و ضمن قرارداد اجاره كه طرف چند مدت موجر موظف است كه قسمت ديوارهاي خانه را رنگ آميزي يا دكوراسيون كند يا شروط ديگري كه افراد ممكن است چه مربوط به اجاره يا غير آن باشد انجام دهند.

در اين صورت اگر هر كدام ضمن اجاره شرطي كرده باشند و ديگر از انجام شرط تخلف كند فردي كه شرط به نفع وي بوده مي تواند فورا قرارداد اصلي اجاره را فسخ كند بر خلاف باقي شروط در ديگر قرارداد ها كه فرد ديگري را بايد الزام كند در اينجا قانون گذار اجازه داده است يك راست فرد به سمت فسخ قرارداد رود.

توصيه ما به شما
ما در اين بخش تنها در مورد بخشي از قوانين و ماده هاي قرارداد اجاره با شما صحبت كرديم. اين را فراموش نكنيد كه زماني كه مي خواهيد كاري انجام دهيد يا قراردادي را ببنديد، حتما با يك وكيل آگاه و با تجربه مشاوره كنيد.اين نكته هم لازم به ذكر است كه هر وكيلي در زمينه اي مهارت دارد.

گروه مشاورين املاك عظيمي با مستقر كردن يك تيم حقوقي مجرب در مجموعه خود،  كار مشاوره را به صورت تخصصي انجام ميدهد  و امكاني را براي شما به وجود آورده تا با خيال آسوده قراردادهاي خريد ملك در اصفهان را عقد نماييد.

​

اگر قصد خريد و يا اجاره آپارتمان را داشته باشيد حتما به اين موضوع برخورده ايد كه كدام طبقه آپارتمان از شرايط بهتري براي سكونت برخوردار است.

با انتشار اين مقاله در وبسايت azimiborj.com  سعي كرديم مواردي كه براي همه افراد ساكنين واحدهاي آپارتمان جزو الويت مي باشد را طبق تجربه نيم قرني گروه بزرگ مشاورين املاك عظيمي بررسي كنيم تا با  توجه به برخي نكات شما را در  تصميم گيري و انتخاب مناسب تر كمك كرده باشيم.

​

1. دسترسي در شرايط مواقع اضطراري

منظور از دسترسي، ورود و خروج  و راحتي رسيدن به واحد مد نظرمون مي باشد. شما در آپارتمان بايد براي دسترسي به خروجي ساختمان تعدادي پله را طي كنيد. البته كه امروزه اكثر آپارتمان ها داراي آسانسور مي باشند . اما اگر اين وسيله مورد بازديد و نگهداري مناسب قرار نگيرد خراب مي شود. خرابي آسانسور نيز موضوع غيرعادي نمي باشد.

و اينكه بخواهيد بعد از يك روز كاري سخت پله هاي زيادي را طي كنيد بسيار ناخوشايند مي باشد. اين موضوع براي افراد مسن مسئله مهم تري مي باشد و باعث مشكلات پادرد و كمردرد مي شود.

مسئله ي ديگر اين است كه همه آسانسورها داراي ظرفيتي مي باشند و شما نمي توانيد وسايل سنگين با آن حمل كنيد. اگر شما بخواهيد زماني جابجايي وسايل سنگين داشته باشيد  بايد از طريق پله هاي اينكار را انجام دهيد آنوقت است كه اگر واحد شما در طبقات پايين باشدف كار شما راحتتر مي باشد.

نكته ي ديگر در اين زمينه در موارد اضطراري مي باشد. زماني كه ساختمان دچار حريق و يا زلزله و از اين دست اتفاقات شود شرايط واحدهاي واقع شده در طبقات پايين مناسبتر مي باشد. در زمان حريق آتش نشان ها دسترسي راحتتري دارند. دو خصلت وزن  و ارتفاع كم ساختمان از نقاط قوت ساختمان در برابر نيرو زلزله مي باشد.

2. چشم انداز و نورگيري

يكي از نكات جذاب و مهم ديدن مناظر مطلوب و ديد مناسب و نور كافي براي منزل مي باشد. زماني كه پرده خانه خود را كنار مي زنيد دوست داريد با تصويري زيبايي تماشا كنيد.

ديدن تصاوير زيبا و از بالا بسيار زيبا مي باشد. همچنين با تابيدن نور پر انرژي بر منزل باعث افزايش انرژي و تازگي در ساكنين واحد مي شود.

البته اين فاكتور بسيار وابسته به محيط اطراف ساختمان وابسته است اگر دورتا دور ساختمان شما پر از ساختمانهاي بلند باشد و داراي منظره نامناسب باشد شرايط فرق مي كند. يا حتي معماري غلط مي تواند شما را از اين امكانات محروم كند

به هر حال بايد بگوييم واحد طبقات بالا به نسبت طبقات پايين از اين لحاظ برتري دارند.

3. بهترين طبقه آپارتمان از لحاظ گرمايش و سرمايش

اين مسئله نيز به عوامل زيادي وابسته مي باشد. از نظر گرمايش اگر ساختمان شما در سطح بالايي نسبت به ساختمانهاي اطراف باشد و آفتاب مستقيم را داشته باشيد در فصل تابستان گرماي زيادي را تجربه مي كنيد. و براي خنك كردن منزل نياز به صرف انرژي بيشتري داريد. البته وجود بادهاي خنك در صورت جايگاه خوب ساختمان مي تواند باعث تهويه هوا طبقات بالا بشود. البته براي طبقات پايين نيز بستگي به محيط ساختمان و همچنين شرايط فني ساختمان مي باشد. تراكم زياد ساختمان باعث ساكن ماندن هوا مي شود. از طرفي شما از سايه بهره مي بريد و منجربه خنكي مي شود.

اما از لحاظ سرمايش شما اگر در طبقات بالا باشيد اگر اطراف ساختمان خالي باشد شما باد سرد را تجربه خواهيد كرد. براي طبقه اول نيز بخاطر اينكه زير طبقه اول خالي مي باشد سرما از كف به واحد منتقل مي شود. البته براي اين نقص مي توان از سيستم گرمايش از كف استفاده كرد.

در نتيجه در تابستان شرايط براي طبقات پايين ساختمان و براي فصل زمستان شرايط براي طبقات بالا بهتر است.

4. سر و صدا

گزينه بعدي بررسي بهترين طبقه آپارتمان، از لحاظ آرامش و سروصدايي  مي باشد. شما در طبقات بالا از سروصداي خيابان و كوچه دور مي باشيد همچنين به دليل اينكه طبقه اي در بالاي شما قرار نگرفته از سروصداي بالاسري درامان مي باشيد. ولي اگر داراي بچه باشيد و يا سرو صدا زيادي ايجاد كنيد، طبقات بالا اعتراض مي كنند.

در طبقات پايين به دليل نزديكي به كوچه و خيابان سر و صدا زياد مي باشد.همچنين سر و صدا طبقه بالا نيز مي تواند باعث آزردگي شما شود. ولي از طرفي زير طبقه اول خالي مي باشد و شما از نظر اعتراض آسوده خاطرمي باشد.

​

5. امنيت

هميشه طبقات پايين تر براي سارقين مورد مناسبتري مي باشند. علاوه بر دسترسي راحت تر كه مي توانند از طريق راه پله و بازكردن در ورودي واحد يا از طريق پنجره و يا تراس به داخل خونه راه پيدا كنند. حمل وسايل مسروقه نيز راحت و سريعتر انجام مي شود و از لحاظ فرار نيز زودتر مي توانند عمل كنند.

6. شرايط آب و رطوبت

يكي از مشكلاتي كه مي تواند براي ساكنين طبقات بالايي آپارتمان رخ دهد، كمبود فشار آب مي باشد. البته امروزه ساختمانهاي تازه ساخت به دليل وجود مهندس مرتبط با تاسيسات با طراحي اصولي و در بعضي موارد با گذاشتن منبع آب در بام يا موتورخانه مناسب اين مشكل را كم كرده است.

از ديگر موارد كه باز بيشتر مربوط به طبقه آخر مي باشد. عدم عايق كاري مناسب در پشت بام و نفوذ رطوبت به سقف واحد مي باشد. كه مي تواند دردسر زيادي براي واحدهاي آن طبقه فراهم كند.

7. قيمت كدام طبقه آپارتمان بيشتر است؟

براساس بررسي هايي كه در قيمتهاي ساختمان ها انجام داديم متوجه شديم قيمت و محبوبيت طبقات بالاتر بيشتر مي باشد. شما مي توانيد با قيمت بالاتر و راحتتر به فروش و اجاره برسانيد. اين موضوع هم مي تواند براي عده اي مهم باشد.

جمع بندي:

براي تعيين بهترين طبقه آپارتمان نمي‌توان يك نسخه‌ي كلي صادر كرد و افراد بايد با توجه به شرايط و اولويت‌هايشان دست به انتخاب بزنند.

گروه بزرگ مشاورين املاك عظيمي آماده ارائه مشاوره و كمك به شما عزيزان مي باشد تا با توجه به شرايط و اولويت هاي خود انتخاب درست و مناسب تري جهت خريد ملك در اصفهان  داشته باشيد.

اگر فكر مي‌كنيد دريافت كد رهگيري در معاملات املاك اهميتي ندارد و يا تاكنون زمان اجاره آپارتمان و خريد خانه اقدام به دريافت اين كد نكرده‌ايد اين مطلب را كه در سايت دپارتمان بزرگ املاك عظيمي درج شده است را تا انتها مطالعه كنيد چون قطعا نظر شما را در مورد كد رهگيري املاك عوض خواهد كرد.

حتما در بنگاه‌هاي املاك صفحات رنگي قولنامه را ديده‌ايد، كه در زمان خريد يا اجاره ملك، به امضا طرفين قرارداد و شاهدان مي‌رسد. اگرچه مشاوران املاك سال‌هاست از اين نوع قولنامه‌ها براي خريد و اجاره خانه استفاده مي‌كنند، اين قولنامه‌ها از ضمانت و اطمينان كافي برخوردار نيستند و تنها به عنوان يك پيش‌نويس در معاملات مسكن مي‌توان قبولشان داشت و براي اعتبار قراردادها حتما نياز به دريافت كد رهگيري املاك وجود دارد.

دريافت كد رهگيري املاك چه مزيتي دارد؟
معمولا افرادي كه تجربه زيادي در معامله ملك ندارند هميشه از اين نگرانند كه مبادا زمان قرارداد بستن كلاه سرشان برود. دريافت كد رهگيري املاك اين اطمينان را به شما مي‌دهد كه ملك مورد معامله بدون اشكال است و قرارداد آن معتبر خواهد بود.

از آن‌جا كه سامانه دريافت كد رهگيري املاك در سراسر كشور برقرار است از فروش همزمان يك ملك به چند نفر جلوگيري مي‌شود. همچنين با دريافت اين كد مي‌توانيد از قرار گرفتن ملك در طرح‌هاي شهرداري و ميزان بدهي آن به بانك‌ها مطلع شويد.

اين كد دريافت‌شده نزد مراجع قضايي از اعتبار كافي برخوردار است در نتيجه طرفين معامله نمي‌توانند پس از ثبت آن روي قيمت يا زمان تحويل ملك دبه كنند؛ در صورت رخ دادن چنين موردي مي‌توان با در دست داشتن قرارداد و كد اخذشده، از شخص موردنظر شكايت كنيد.

چگونه مي‌توان كد رهگيري دريافت كرد؟
كد رهگيري معاملات املاك را مشاورين املاك براي شما مي‌گيرند؛ به اين ترتيب كه تمامي مفاد قرارداد اعم از تاريخ قرارداد و تحويل ملك، مبلغ فروش، رهن يا اجاره، بيعانه پرداخت شده، امكانات خانه و… در سامانه ثبت مي‌گردد. علاوه بر اين مشخصات كامل طرفين قرارداد به همراه آدرس، كد پستي و پلاك ثبتي ملك نيز در سامانه ثبت مي‎شود.

پس از تاييد قرارداد و كد رهگيري در سامانه ثبت معاملات و املاك كشور، پيامكي براي شما ارسال مي‎شود كه اين موضوع را به اطلاع شما مي‌رساند. سپس مي‌توانيد براي دريافت قرارداد و امضا آن به بنگاه‌ املاك مراجعه كنيد. اين قرارداد در سه نسخه چاپ مي‏‌شود كه يكي نزد مشاوره املاك باقي مي‌ماند و دوتاي ديگر به طرفين معامله داده مي‌‏شود.

در بالاي هر يك از نسخه‌هاي قرار داد كد QR چاپ و برچسب هولوگرام چسبانده شده است تا اصالت آن براي شما محرز شود.

كد رهگيري چند رقمي است؟
كد رهگيري در سمت چپ پايين برگه چهارم مبايعه نامه درج شده است. كد رهگيري املاك ۱۳ رقمي است. اين كد از طريق پيامك به خريدار و فروشنده ارسال مي‌شود.

براي اخذ كد رهگيري به چه نكاتي بايد توجه كرد؟
همانطور كه گفتيم قرارداد خود را حتما در آژانس هاي رسمي مسكن به ثبت برسانيد. از آنجا كه براي اخذ كد رهگيري درست بودن كد پستي ملك بسيار اهميت دارد، توصيه مي‌كنيم كد پستي درج شده در قبوض يا پشت كارت ملي مالك را ملاك قرار ندهيد و حتما اقدام به دريافت تاييديه كد رسمي كنيد.

هزينه دريافت كد رهگيري چقدر است؟
طبق قانون دريافت كد رهگيري براي طرفين قرارداد هزينه‌اي ندارد و مشاورين املاك موظف هستند با درخواست شما آن را از سامانه اخذ كنند؛ با اين حال بسياري از مشاورين به دلايل مختلف، از جمله فرار مالياتي، شما را مجاب مي‌كنند كه دريافت كد رهگيري لزومي ندارد و به‌ درد بخور نيست.

توصيه مي‌كنيم قرارداد خود را حتما در بنگاه‌هاي املاك رسمي به ثبت رسانيد و پس از توافق اوليه از بنگاه‌دار بخواهيد در اسرع وقت اقدام به دريافت كد رهگيري كند. هزينه دريافت اين كد بسيار ناچيز است و مبلغ آن در سايت ثبت معاملات و املاك كشور درج شده است.

توجه داشته باشيد بعضي از مشاورين املاك براي اخذ كد رهگيري از شما هزينه چند صد هزارتوماني طلب مي‌كنند كه مازاد بر حق كميسيون است. در صورت مشاهده چنين موضوعي مي‌تواند با اتحاديه مشاورين املاك شهر خود تماس بگيريد و شكايت خود را ثبت نماييد.

هدف گروه بزرگ مشاورين املاك عظيمي از انتشار چنين مقاله هايي آگاه سازي و جلوگيري از كلاهبرداري برخي از بنگاه هاي غير رسمي مي باشد. با دپارتمان املاك عظيمي با خيال آسوده خريد ملك در اصفهان داشته باشيد.

​بنا به گفته يكي از مقامات قضايي، با تشكيل هر پرونده حداقل ده تن مستقيم درگير آن خواهند بود كه اين مسأله حداقل براي دو خانوار ايراني ايجاد دغدغه خواهد كرد؛  بنابر اين  در گروه بزرگ مشاورين املاك عظيمي بر آن شديم تا با مطرح كردن اين مبحث در وبسايت azimiborj.com به پيشگيري و  جلوگيري از وقوع دعواي حقوقي و كيفري و بالا بردن سطح آگاهي خريداران كمك كنيم و در كاهش آمار پرونده هاي قضايي نقش بسزايي داشته باشيم.

در تنظيم قرارداد پيش فروش آپارتمان طرفين بايد دقت لازم را داشته باشند، زيرا در اين معامله ملك قابل رويت نيست تا خريدار كليه امكانات ملك را با يك نگاه بسنجد و با قيد يك عبارت ساده «ملك به رويت خريدار رسيد و وي از كليه كم و كيف مورد معامله اطلاع دارد » فروشنده سلب مسئوليت نمايد. همچنين شايد صرفاً توافق شفاهي باعث رفع ابهامات طرفين نشود و برداشت هر شخص از توافقات متفاوت و نهايتاً منجر به اختلاف شود؛ پس نتيجتاً بايد كليه شرايط و توافقات مكتوب و مورد امضاي طرفين قرار گيرد

براي تنظيم قرارداد پيش فروش آپارتمان در ابتداي امر بايد مشخصات طرفين از جمله نام و تاريخ تولد و شماره شناسنامه و نشاني و شماره تماس و… قيد و همچنين بايد مشخص شود، فروشنده چه سمتي دارد و آيا مي‌تواند در مورد ملك معامله‌اي انجام دهد. ممكن است فروشنده مالك زمين و صاحب سند باشد و يا شايد سازنده ملك است كه بر اساس توافقات سهمي از آپارتمان در حال ساخت را دارد. پس مهم‌ترين مسأله در آغاز كار اين است كه مشخص شود، آيا فروشنده مي‌تواند ملك را منتقل كند يا خير؟

بسياري از دعاوي به دليل بي توجهي خريداران به همين امر صورت مي‌پذيرد كه مدارك فروشنده از جمله سند ملك، قرارداد ساخت و يا مشاركت و نحوه تقسيم ملك بين مالك و سازنده و… را به دقت مطالعه و بررسي نمي‌نمايند و با مدارك شناسايي فروشنده از جمله شناسنامه و كارت ملي تطبيق نمي‌دهند و حتي برخي اين امر مهم را به افراد مستقر در بنگاه املاك مي‌سپارند كه خود منشأ بسياري از اختلافات و سوء استفاده‌هاست.

بند بعدي قرارداد پيش فروش آپارتمان مشخصات مورد معامله است كه بايد به دقت و با جزييات كامل ذكر شود؛ از جمله مساحت و طبقه و واحد و شماره ثبت ملك اصلي است در ادامه مورد معامله بايد منضمات آپارتمان كه عرفا جز ملحقات ملك است ذكر شود؛ از جمله اشتراك برق، آب، تلفن، گاز و… و پاركينگ و انباري است كه ترجيحاً محل پاركينگ و انباري نيز بايد ذكر شود.

در بند بعدي اين قرارداد بايد مشخصات ملك از جمله نقشه و تعداد اتاق‌خواب‌ها، كمد ديواري، جنس مصالح ( رنگ، شيرآلات، دستگيره، سيم‌كشي، رادياتورها، آيفون، درب‌ها، كليد و پريز، كولر، كابينت، سرويس بهداشتي و… ) ذكر كه هر يك از موارد خود ممكن است باعث بروز اختلاف و مشكلات شود.
بند بعدي قرارداد پيش فروش آپارتمان مشخصات فني و معماري ساختمان كه كاربري زمين، زيربناي كل ساختمان، تعداد طبقات، واحدها، نوع مصالح مصرفي ساختمان، نماي بيروني، سيستم گرمايشي و سرمايشي بايد ذكر گردد. مي‌توان براي ضمانت اجراي اين تعهدات عنوان كرد، ملك هر كدام از اين شرايط را نداشته باشد با توجه به نظر كارشناس از ثمن معامله كاسته مي‌شود و يا خريدار حق فسخ معامله را دارد.

​

بهاي ملك و چگونگي پرداخت آن نيز امري است كه بايد با دقت و با جزييات در قرارداد پيش فروش آپارتمان اعلام شود. معمولاً بهترين شيوه، الزام خريدار به پرداخت قسمتي از بها بر اساس مراحل پيشرفت كار است كه با رسيدن به هر مرحله كه زمان آن نيز در قرارداد پيش فروش آپارتمان تعيين مي شود، خريدار ملزم به پرداخت اقساط خود است؛ كه در صورت عدم پرداخت فروشنده مي‌تواند براي خود حق فسخ قائل شود و يا به صورت روزشمار خسارت تعيين گردد و يا به تعداد روزهاي ديركرد فروشنده نيز مي‌تواند تحويل ملك را به تأخير بيندازد.

معمولاً بخشي از مبلغ قابل پرداخت در معامله به زمان تنظيم سند رسمي در دفترخانه موكول مي‌گردد كه پيشنهاد كارشناسان اين است كه تفاوت قيمت ملك بدون سند ( اصطلاحاً قولنامه‌اي ) و ملك سنددار براي زمان تنظيم سند باقي بماند تا به هر دليلي فروشنده از تنظيم سند رسمي كوتاهي نمود خريدار مغبون و متضرر نشود، تا اگر عدم تنظيم سند منجر به اقامه دعواي الزام تنظيم سند رسمي شد كه هزينه‌هاي اجراي آن ناچار توسط خريدار بايد پرداخت شود تا اجراي حكم محقق گردد را بتوان از مبلغ برداشت نمود و تهاتر كرد.

مسأله ديگري كه در تعهد تنظيم سند رسمي بايد مورد توجه قرار گيرد اينكه شخص متعهد و فروشنده آيا سند رسمي يا وكالت‌نامه رسمي از صاحب سند براي اين امر دارد يا خير؟ كه در صورت منفي بودن پاسخ، تعهد وي هيچ الزامي براي صاحب سند به وجود نمي‌آورد و اين امر خود موجب مشكلات متعدد طرفين مي شود.

يكي از شروط مهم قرارداد پيش فروش آپارتمان، تعيين تاريخ تحويل ملك است كه بايد براي اجراي آن ضمانت اجراي محكمي قرار داد؛ كه در صورت تأخير خريدار بتواند كليه ضررهاي خود را جبران نمايد. با توجه به مسائل مختلفي كه سازندگان با آن درگيرند، در تلاش‌اند زمان تحويل ملك را براي جلب خريدار كوتاه جلوه دهند و معمولاً به دلايل مختلف نمي‌توانند به تعهد خود پايبند باشند كه اين امر موجب ضرر خريداري مي‌شود كه براي سكونت در ملك خود برنامه‌ريزي نموده و هر روز تأخير موجبات سختي و ضرر مالي وي مي‌گردد، يكي از بهترين ضمانت اجراهاي تعهد تحويل ملك خسارت تأخير روزانه بر اساس قيمت اجاره همان ملك است تا جبران خسارت خريدار را نمايد.

گروه بزرگ مشاورين املاك عظيمي به همراه تيم حقوقي مجرب و با تجربه خود شرايطي را مهيا كرده تا قراردادهايي اصولي و  منطبق بر قوانين حقوقي در زمينه خريد ملك در اصفهان مجموعه عقد گردد.